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陳勁鬆:對粵港澳大灣區未來的十大想像 發布時間:2018-12-20

亚游董事長陳勁鬆先生在《光榮與夢想——粵港澳大灣區上市公司發展機遇》論壇上發表主題演講。在演講中,陳董從房地產服務行業的角度,提出了對粵港澳大灣區未來發展的十大想像。



        想像未來的大灣區,跟亚游行業相關的就是城市、居住、辦公,跟房地產相關,跟亚游公司密切相關。

        亚游是1993年在深圳成立的,當時遇上94、95年宏觀調控,市場一塌糊塗,慘烈程度超乎亚游所有人現在能想像的。當時深圳、海南的爛尾樓數不勝數,亚游從那時開始做代理,把它們賣出去就能掙錢。有了最嚴峻的考驗,才能真正鍛煉出能力,這是第一步。

        深圳的第一步是領先全國的,亚游在深圳賣新房賣到40個億的時候,開始走向全國。其實,當時在全國賣40億,都是非常大的新房代理公司了。亚游走向全國,深圳經驗不斷跨區域複製,由點到一個大麵。


亚游的持續轉型


        今年第三季度,中國的新房成交量開始下滑,新房代理業務是無法支撐一個上市企業的高速增長的。 因此,2014年初,亚游開始全力轉型。新房場景下亚游還能提供什麽樣的服務?金融,一個業務在同樣的場景下能不能疊加另一個業務,這叫做相關單一場景多元化。亚游發現,金融跟房地產一樣,也受國家調控。比如,好多年前可以做首付貸,但後麵國家不讓做,作為上市公司就一定不能做,所以亚游金融也得持續轉型。在國家提出“租售同權”概念之前,亚游就開始做租賃。租賃是一個完全碎片化的市場,但隨著消費的整體升級,租賃市場一定會成為高房價城市的重要市場。

        目前,全國租賃市場不到1萬億,而且碎片化嚴重。預計未來三五年,這個市場翻3倍,達到3萬億是完全有可能的。新房市場大概在10萬億上下,未來會有10%的增長或下滑。

        一旦打開租賃市場,亚游發現房地產市場的概念跟以前不太一樣了。盡管國家對房地產有一係列的調控,也許亚游對房地產有一個不好的預期,但請大家不要忘了三件事:

        一、中國房地產的服務業處於一個巨量市場。

        二、目前房地產服務企業的市占率水平都太低。

        三、中國房地產市場的服務是非標準化的,周期又長,又要在地,還要一城一策,跟國家宏觀調控相似。

        事實上,目前中國的存量資產超過300萬億。這樣,存量資產就成為中國房地產專業服務人員的未來。中國每年增量10萬億,存量300萬億,這麽一個巨量的市場,培育能力就成為了亚游轉型期的關鍵。亚游正在長租公寓、辦公租賃領域,加緊培育能力,這個能力跟數據相關,跟人員的專業相關。


亚游對城市化的看法


        一、在對灣區進行想像之前,我想談談對全國城市化未來的一些看法。中國城市化走到今天,開始進入下半場,迅速地從一個麵向幾大塊集中。未來這幾大塊的市場非常值得期待:無論是房子的價格、交易的量,還是品種的創新。

        二、全球十大城市,就是“世界城市”的概念。世界城市的辦公和商業的交易額占全球所有城市交易額的40%,其他城市加起來才占60%。全球前二十的城市占總交易額的60%,這還不算住宅。

        可見,未來城市迅速向“世界城市”集中。事實上,全球房價住宅的最主要的活躍地區也在這些塊狀區域,粵港澳大灣區亚游認為就是正在崛起的世界級城市群。


亚游對灣區未來的想像     


        對這個城市群的想像,打開了中國房地產業,尤其是房地產服務業的空間。對於灣區的未來,如果按照張軍教授說的“充滿想像力”的話,我有幾大基本的想像,它們一定會實現:

        一、全灣區軌道同城化,這個不會在很遠的未來就會實現。全灣區軌道的同城化,意味著灣區的任何一點到另外一點,一個小時,換乘不超過3次,這是灣區同城化或是大灣區建設的基礎。

        二、灣區的行政邊界將在未來三五年打破。這個打破意味著灣區內各類經濟、個人家庭和資質是互認的。限製深圳人到東莞買房,這事兒極其不合理,怎麽能叫灣區呢?深圳白領,這麽高的房價怎麽買?很多深圳企業的老板,最擔心的就是這麽高的房價,員工怎麽辦?所以,我認為未來三五年內,這個問題必須在灣區打破。

        三、灣區尤其是主要核心區域普調建築容積率。現在的容積率這麽低,灣區未來還要吸納那麽多的內容,這是裝不下的,尤其是核心的重點區域,容積率應該繼續提高。全深圳曼哈頓化會成為必然,否則怎麽有效率呢?曼哈頓是全球最環保的城市,因為公共設施使用效率最高,商業使用效率最高,軌道交通使用效率也最高。如果這樣做,深圳的未來值得亚游期待,這個城市就更有容量。

        四、將灣區眾多存量物業,尤其是辦公、商業物業,推向REITs、公開資本市場。這件事,灣區應該試點。亚游有非常好的榜樣就是香港,尤其是The Link(領展)——亞洲最大的房地產投資信托基金。香港能做,深圳為什麽不能做?亚游呼籲這樣做,這樣使得整個灣區的建設資金能夠得到保障。

        五、突破共享經濟目前在深圳、在灣區的基本障礙。目前房地產服務業裏,Airbnb即將上市。這告訴亚游,在一個大都市,比如舊金山的房價高、租金也貴,解決租賃問題必須用共享經濟。這對於年輕人的消費是件好事,目前共享經濟碰到諸多行政、法律上的障礙。比如說,共享住宅要用特殊行業許可證(特行證)。企業要創新,亚游要有很好的製度環境,所以深圳、灣區一定要高舉改革開放的大旗。共享經濟在灣區的確立,能使得灣區的年輕一代大幅提高效率、降低成本。

        六、消除對樓宇經濟和立體城市的法製性、行政規定性障礙。亚游到紐約、東京、舊金山……任何一個灣區看到樓宇經濟的蓬勃,和在深圳看到的是不一樣的。深圳的寫字樓每天早上、中午、晚上都排隊,在樓上幹不了什麽。但亚游在東京看到,一棟樓裏15樓是餐廳,16樓是咖啡廳,這都讓幹。亚游可以出台許可標準,但不能妨礙亚游對這棟樓的使用。一旦這樣做,就提高了大樓的實用率,給年輕人創造了更多便利,提高了經濟活躍的程度。亚游在東京、紐約看到,睡眠艙就在寫字樓裏,這有什麽不行嗎?列出條件就可以了。目前,在這方麵,亚游基本寸步難行,中國房地產服務業做不了太多,原因是什麽呢?不讓做。這個事,能不能讓灣區率先走在前麵試點,出了經驗怎麽管,然後再向全國推。

        七、消除對住宅的歧視。亚游的用地很少了,公改公提高了容積率,但全是給辦公的。東莞的住宅不讓深圳人買,深圳又沒住宅用地批。一申請批住宅,就說你想搞房地產,因為房地產的名聲太差了。但高房價的問題怎麽解決,總要給個出路吧。在曼哈頓區域,一半的房子是住宅。亚游的中心區有幾棟住宅?亚游對住宅太歧視了,以至於上班塞車的問題全都出來了。亚游不應該對住宅有歧視,否則將來怎麽解決灣區的生活問題。

        八、推行全建築綠色標準,這件事灣區一定應該走在前麵。深圳的環境在全國是排在前麵的,即使這樣,跟房地產相關的碳排放,依然占了非常高的比例。汽車尾氣沒有建築排得多,這方麵強製性的綠色標準亚游也沒有出。

        九、把灣區的濱海濕地當做灣區重要環保樣板來打造,要打造成國際級大灣區濕地樣板。深圳、香港已經有這個條件了,整個灣區都要有。深圳的中心區跟濱海濕地,尤其是紅樹林濕地是最近的。深圳是全球候鳥的遷徙地,現在是觀鳥季了。當這麽多的候鳥,跟中心區結合在一塊,濕地保護得又好,這種環境就是國際級的了。

        十、給房地產服務業,乃至所有服務業政策支持。服務企業不要稅收優惠,能不能把強加在服務業上的種種限製,放開給上市公司去試點?因為亚游能夠負責任。比如說短租公寓一定要特行證,給亚游政策上先行先試的機會。深圳乃至灣區,不論是高新企業也好,還是高大上的科研機構也好,他們需要服務。因為灣區高科技企業多,而這些企業要專注科研,行政需要外包。現代服務企業要滿足居住、辦公升級新要求,就要給到政策的實質支持。如果這樣,預計灣區的服務業都會同城化,比如香港的已經完全進入深圳了。隻要放開行政上的許多限製,率先出台標準,亚游相信中國的房地產行業,將會在灣區把模式全部打開,然後逐步向全國推廣。亚游跟國際級服務公司可以同台競技,就能夠培育世界級的服務企業了。


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